loading...

cost resized

 

ปัญหาใหญ่อย่างหนึ่งของนักลงทุนคอนโดมิเนียมมือใหม่ก็คือ ไม่รู้จะตั้งค่าเช่าอย่างไร, ปัจจัยที่ต้องนำมาประกอบในการตั้งค่าเช่านั้น มีหลายอย่าง เช่น ราคาที่ซื้อมา เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ค่าใช้จ่ายในช่วงที่โอนกรรมสิทธิ์ ค่ากองทุนส่วนกลาง และค่าส่วนกลาง ซึ่งรายละเอียดต่างๆ ในแต่ละปัจจัยมีดังนี้

 

1.     ราคของคอนโดมิเนียมที่เราซื้อมาโดยรวมเงินทุกบาททุกสตางค์ที่เราจ่ายให้กับผู้ประกอบการ เช่น เงินจอง เงินทำสัญญา เงินผ่อนดาวน์ทุกงวด และสุดท้ายจึงจะเป็นเงินก้อนสุดท้ายที่เราจ่ายเมื่อต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน รวมจำนวนเงินทั้งหมดที่เราต้องจ่ายจริงเป็นราคาซื้อขายจริงๆ เพื่อนำมาประกอบกการพิจารณา ไม่ใช่คิดเฉพาะเงินก้อนใหญ่ที่สุดที่เราจะจ่ายในตอนโอนกรรมสิทธิ์ ถ้าสมมติว่าเราซื้อคอนโดมิเนียมขนาด 37 ตารางเมตรมาในราคา 3,000,000 บาท

2.     ค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียม ขั้นตอนนี้จะมีการเสียค่าธรรมเนียม และภาษีในการโอนกรรมสิทธิ์ โดยเราจะต้องไปทำเรื่องที่สำนักงานที่ดิน โดยผู้ซื้อทุกรายต้องเสียค่าธรรมเนียม และภาษีในการโอนกรรมสิทธิ์ รวมทั้งเรื่องอื่นๆ ซึ่งพอจะประมาณการณ์ได้ ดังนี้

 

– ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 2% ของราคาประเมินราชการ (โดยปกติราคาประเมินราชการจะต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงประมาณ 20 – 40%) โดยทั่วไปจะแบ่งกันออกคนละ 50% กับผู้ประกอบการ ดังนั้นจึงเหลือที่เราต้องจ่ายจริง 1% เท่านั้น (แต่ก็ไม่แน่เสมอไป)

 

– ค่าอากร 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมินราชการ ถ้าต่ำกว่าให้ใช้ราคาประเมินราชการคำนวณ
– ในกรณีที่เราไม่ได้ใช้เงินสดเพื่อซื้อคอนโดมิเนียม แต่ขอสินเชื่อจากธนาคาร และใช้คอนโดมิเนียมในการค้ำประกันเงินกู้เราต้องเสียค่าจดจำนองอีก 1% ของมูลค่าจำนอง

 

– นอกจากนี้ยังมีค่าอื่นๆ อีกเล็กน้อย เช่น ค่าคำขอ 20บาท ค่าอากรตาม ป.37 อีก 5 บาท  และการที่เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินเซ็นรับรองเซ็นเป็นพยานในการโอนกรรมสิทธิ์ให้เราเขาคิดค่าพยาน 20 บาท

 

ดังนั้นถ้าคอนโดมิเนียมที่เราซื้อมาราคา 3,000,000 บาท และให้ราคาประเมินราชการเท่ากับ 3,000,000 บาทเราจึงจะต้องเสียค่าธรรมเนียมต่างๆ ตามรายละเอียดข้างต้น ดังนี้

 

– ค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ 1% (คนละ 50% กับผู้ประกอบการ) = 30,000 บาท

– ค่าอากร 0.5% ของราคาซื้อขาย (3,000,000 บาท) = 15,000 บาท

– ค่าคำขอ = 20 บาท

– ค่าอากรตาม ป.37 = 5 บาท

– ค่าพยาน = 20 บาท

– ถ้าขอสินเชื่อจากธนาคารจะต้องเสียเพิ่มอีก 1%  = 30,000 บาท

รวมทั้งหมด = 75,045 บาท

 

ต้นทุนตั้งต้นของคอนโดมิเนียมห้องนี้จะอยู่ที่ 3,000,000 + 75,045 = 3,075,045 บาท

 

3.     ค่ากองทุนส่วนกลาง ในปัจจุบันคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่จะเก็บเงินกองทุนส่วนกลางกันที่ประมาณ 300 – 500 บาทต่อตารางเมตรหรือบางโครงการก็มากกว่านี้ โดยเก็บในวันที่โอนกรรมสิทธิ์เลย ดังนั้น ถ้าคอนโดมิเนียมที่เราลงทุนมีขนาด 37 ตารางเมตร เงินกองทุนส่วนกลางตารางเมตรละ 500 บาท เงินค่ากองทุนส่วนกลางที่เราต้องจ่ายคือ

 

เงินกองทุนส่วนกลางที่ต้องจ่ายคือ 37 คูณ 500 = 18,500 บาท

 

รวมกับต้นทุนตั้งต้นของคอนโดมิเนียมเรา 3,075,045 + 18,500= 3,093,545 บาท

 

4.     ค่าส่วนกลาง เงินค่าส่วนกลางเป็นภาระอีกอย่างที่เจ้าของคอนโดมิเนียมทุกคนต้องรับผิดชอบตามกฎหมาย และไม่

สามารถหลีกเลี่ยงไม่จ่าย เพราะมีระบุในกฎหมายอาคารชุด เงินค่าส่วนกลางในปัจจุบันจะเก็บกันที่ประมาณ 35 – 100 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน และมีหลายโครงการที่เก็บมากกว่านี้ในปัจจุบัน โดยเก็บเป็นรายปี และต้องจ่ายภายในระยะเวลาที่กำหนด ไม่อย่างนั้นจะต้องเสียค่าปรับ สมมติว่าคอนโดมิเนียมที่เราซื้อขนาดห้องขนาด 37 ตารางเมตร เก็บเงินค่ากองทุนส่วนกลางตารางเมตรละ 50 บาท ดังนั้น เงินค่าส่วนกลางต่อปี คือ

 

ค่ากองทุนส่วนกลางที่ต้องจ่ายคือ 50 คูณ 37 คูณ 12 = 22,200 บาทต่อปี

 

รวมกับต้นทุนตั้งต้นของคอนโดมิเนียมเรา 3,093,545 + 22,200 = 3,115,745 บาท

 

5.     เฟอร์นิเจอร์ คอนโดมิเนียมในบางโครงการไม่ได้ให้เฟอร์นิเจอร์มาด้วย ดังนั้นการจะนำห้องเราไปปล่อยให้คนอื่นเช่า

นั้น จำเป็นต้องซื้อเฟอร์นิเจอร์ที่จำเป็นหลายๆ อย่าง เช่น เตียงนอนขนาด 6 ฟุต โซฟา โต๊ะกลาง โต๊ะทานอาหาร เก้าอี้ 2 ตัว โต๊ะเครื่องแป้ง ที่วางโทรทัศน์ ชั้นวางของในห้องน้ำ ตู้เก็บรองเท้า เป็นต้น ถ้าสมมติว่าค่าใช้จ่ายทั้งหมดของเฟอร์นิเจอร์และสิ่งอื่นๆ ที่จำเป็นในห้องเราเป็นเงินทั้งสิ้น 90,000 บาท

 

รวมกับต้นทุนตั้งต้นของคอนโดมิเนียมเรา 3,115,745 + 90,000= 3,205,745 บาท

 

ค่าเฟอร์นิเจอร์ที่เราต้องซื้อเข้าห้องสามารถที่จะลดลงมากกว่านี้ได้ค่อนข้างเยอะขึ้นอยู่กับคุณภาพ และช่วงเวลาที่เราไปซื้อ รวมทั้งในปัจจุบันมีการขายแบบเป็นชุดซึ่งจะมีราคาถูกกว่าขายแบบแยกชิ้น แต่ต้องไม่ลืมพิจารณาเรื่องของคุณภาพ และความเหมาะสมด้วย นอกจากนี้การเลือกซื้อห้องที่มีเฟอร์นิเจอร์ หรือว่าส่วนลดในการซื้อเฟอร์นิเจอร์ได้จะยิ่งทำให้ต้นทุนตั้งต้นของเราลดลงผลตอบแทนที่ได้จะมากขึ้น

 

6.     เครื่องใช้ไฟฟ้า ห้องเรามีเฟอร์นิเจอร์แล้วแต่ห้องเรายังไม่สมบูรณ์ ห้องจะสมบูรณ์และสามารถปล่อยเช่าได้นั้นจะต้องมีเครื่องใช้ไฟฟ้าอีกหลายอย่างที่จำเป็นต่อการใช้ชีวิต เช่น โทรทัศน์ เครื่องเล่นดีวีดี ไมโครเวฟ พัดลม เครื่องปรับอากาศ ตู้เย็น และกระติกน้ำร้อน เป็นต้น โดยราคาของเครื่องใช้ไฟฟ้าต่างๆ ที่เรากล่าวถึงในตอนต้นนั้นอยู่ที่ประมาณ 60,000 บาท

 

เมื่อรวมกับต้นทุนตั้งต้นของคอนโดมิเนียมเรา 3,205,745 + 60,000 = 3,265,745 บาท

 

เครื่องใช้ไฟฟ้าต่างๆ ที่เราต้องซื้อเข้ามาในห้องเรานั้นอาจจะมีมูลค่ารวมน้อยกว่านี้ได้อีกขึ้นอยู่กับว่าเราจะเลือกซื้อในช่วงเวลาใดถ้าเป็นช่วงที่มีการลดราคาก็จะได้ของราคาถูกลงมาพอสมควร แต่ต้องไม่ลืมเรื่องของคุณภาพด้วย

 

7.     ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในที่นี้หมายรวมถึงค่าประกันและค่าติดตั้งมิเตอร์ไฟฟ้า น้ำประปา ซึ่งบางโครงการอาจจะเสียไม่เท่ากันก็ได้ขึ้นอยู่กับโปรโมชั่นของแต่ละโครงการในตอนที่ซื้อ โดยโครงการออกจะออกค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ให้เราไปก่อน แต่จะเรียกเก็บกับเราในภายหลัง ค่าใช้จ่ายในส่วนนี้อาจจะอยู่ที่ประมาณ 2,000 – 5,000 บาท ขึ้นอยู่กับแต่ละโครงการตามที่กล่าวไปในขั้นต้น นอกจากนี้อาจจะมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ อีกถ้าต้องการติดตั้งระบบอินเตอร์เน็ต โดยในส่วนนี้ถ้าคิดแบบเหมารวมทั้ง 2 อย่างที่ประมาณ 7,000 บาท ดังนั้น

 

ค่าใช้จ่ายอื่นๆ เมื่อรวมกับต้นทุนตั้งต้นของคอนโดมิเนียมเรา 3,265,745 + 7,000 = 3,272,745 บาท

 

ต้นทุนตั้งต้นของคอนโดมิเนียมห้องนี้จึงอยู่ที่ 3,274,085 บาท เพิ่มขึ้นมาจากราคาที่เราซื้อมาจากผู้ประกอบการในตอนต้นพอสมควรเลย ดังนั้น ค่าเช่าที่เราจะตั้งสำหรับปล่อยเช่าจึงต้องให้เหมาะสม เพื่อจะได้ผลตอบแทนที่ครอบคลุม และสูงตามที่เราต้องการ

ที่มา: จากบางส่วนของหนังสือ “ซื้อคอนโด ปล่อยเช่า ลงทุนง่าย รวยยั่งยืน” ของนายสุรเชษฐ กองชีพ

ref : http://prop2morrow.com/p2m/articles/article/23

แสดงความคิดเห็นของคุณได้ที่นี่

comments

loading...